地下车位使用权
租赁期限只有20年吗？
网友“陈JC”问：
最近，我们小区正在出售车位，10多万元一个，但只有使用权，没有产权。我听说车位使用权的长期租赁在合同上最长只能签约20年，那20年后怎么办，是不是就无效了？花了10多万元还是租赁，如果开发商转租，我又该如何规避风险？
浙江越人律师事务所律师项建挺解答：
根据你说的情况，你们小区的地下车位应该属于由房开公司开发，由房开公司拥有合法使用权的车位，但无法办理产权证。
针对这种地下车位，业主购买所谓的地下车位使用权，到底是租赁关系还是买卖关系，有不同的看法，法律没有明确规定。目前对这种购买地下使用权的合同是否有效就存在很大争议，更不用说20年后是否有效。一种观点认为，购买地下车位使用权行为，实际上是租赁关系，根据我国《合同法》第124条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。因此期满后，可以续订，但应该与开发商达成协议。如果到时无法与开发商达成一致意见，则消费者高额购买的款项可能因此受到损失。
另外，如果认定系租赁关系，如果开发商擅自转租，则消费者可以要求开发商承担违约责任，包括要求继续履行、赔偿损失等。
购买的车位“缩水”
中型车停不进怎么办？
市民陈先生问：
我购买了一个地下车位，但车位边缘有结构柱和管道，致使部分车位被侵占，因此，我的中型车无法完全停进去，否则就要越线占领别人的部分车位。请问我该怎么办？
律师解答：
《汽车库建筑设计规范JGJ100-98》对普通私家小型车停车位尺寸作了统一，统一规定中型车的宽度为2.5米，而为了满足停车后开启车门及打开后备箱的基本需要，车位的尺寸除了车辆本身的尺寸外，还要在车辆四周设置一定的距离。其中汽车与汽车、墙、柱、护栏之间最小净距有如下要求：针对轻型汽车，汽车间横向净距为0.80米，柱间净距为0.30米。
根据相关规范，如果达不到最小车位宽度，那么开发商应该为购买者更换车位或者赔偿购买者的损失。
来源：浙江法制报 作者: 童锡基 编辑：徐凌
