司法拍卖房行情红火 法官提醒“捡漏”需谨慎

　　起拍价21.3万元，成交价141.9万元，溢价率高达566.2%，浙江省建德市寿昌镇河南里村的一套农村住房（宅基地）成为今年一季度杭州地区溢价率最高的标的物。

　　随着司法网拍新规的实施以及多轮房产调控政策的出台，最近，不限购、可贷款、零佣金的司法拍卖房（以下简称“法拍房”）成了不少人眼中的香饽饽。数据显示：去年一季度，全省法院法拍房成交2974套，流拍315套，成交总价75亿多元；今年一季度，成交3262套，流拍171套，成交总价122亿多元。

　　对购房者来说，购买法拍房是一种性价比很高的时髦方式。但相对于一般二手房来说，法拍房的产权关系相对复杂，法官提醒：“捡漏”需谨慎。

　　点开淘宝网司法网拍界面，标的物为房产的图标右上角，有一绿一黄两个小标签格外引人注意，那代表不限购、不限贷。记者注意到，已结束拍卖的房源中，有这两个标记的，成交价几乎都远远高于起拍价，比如，3月31日成交的一套位于杭州市滨江区西兴街道铂金时代公寓的房屋，建筑面积164平方米，起拍价252万元，成交价480.5万元；4月8日成交的杭州西湖区名都苑一套147平方米的房子，起拍价340万元，经过95次出价，最后以640万元成交。

　　“自杭州实施购房新政以来，法拍房非常火爆，主要原因就是法拍房不在政府限购范围之列。”杭州西湖区法院执行局汪法官介绍。

　　西湖法院负责司法拍卖的工作人员介绍，仅3月以来，该院法拍房一拍成交率为100%，成交房屋27套，其中溢价率超过50%的就有10套，而2016年同期法拍房的一拍成交率为22.2%，成交房屋6套。

　　另一组数据也显示，西湖法院2016年一季度成交法拍房52套，成交额1.37亿元，溢价率26.33%；2017年同期则成交56套，成交额达到2.58亿元，溢价率41.099%。

　　法拍房受欢迎，可以加快法院处置查封财产的速度，使之有效变现，能更好维护申请执行人和被执行人的财产权益。

　　汪法官介绍，她前不久找到被执行人吴某，希望他能尽快履行腾退义务。拒不偿还银行80万元债务的吴某此前非常抗拒法院查封、拍卖他的房子，且态度恶劣、拒绝沟通。这次，汪法官向吴某介绍了当前法拍房的情况，“与其自己找买家，还是把房产交由法院拍卖会有更大优势”。之后，吴某主动找到汪法官，要求及早评估、拍卖查封的房子。

　　汪法官说，和吴某相同情况的人还不少。家住杭州余杭的李某因为借贷纠纷被列为被执行人，不久前在汪法官多次做工作后同意腾房。这套房子大小为86.3平方米，评估价为112.7万元，起拍价79万元，今年3月13日，该房源最终以168万元的价格成交。据汪法官回忆，由她办理的另一起案件中，位于同一小区、同一幢楼，且面积基本相同的一套房子，在去年11月的评估价为70万元，起拍价为57万元，最终成交价为118万元。

　　采访中，不少执行法官都向记者表示，如果被执行人趁法拍房行情好的时候主动拍卖，不仅能履行义务、免除法律责任，还很有可能拿到更多的余款，实现利益最大化。

　　省高院司法鉴定处处长饶文军表示，法拍房热度上升，除了购房新政的刺激外，跟司法网拍的新规也不无关系。

　　《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称《规定》）对网络司法拍卖的平台准入规则、运行模式、各主体之间的权责划分、具体的竞拍规则进行了全面而系统的梳理和规范，新规从今年1月1日起开始实施。

　　传统拍卖理论认为，拍卖应不少于2人参与。但《规定》确立“一人竞拍有效”原则，即使参与竞买人仅为1人，只要出价不低于起拍价即可成交。

　　以前，法拍房一般在评估价基础上下调20%以内作为保留价，而且这个保留价是保密的，如果拍卖时达不到保留价，竞拍人出价无效，该次拍卖流拍。但《规定》将保留价直接定为起拍价，起拍价不低于评估价或者市场价的70%。

　　“有意向竞拍的买家少了顾虑，也减少了观望态度，在竞拍前心里就比较有底。”饶文军认为，如此一来，竞买人更有诚意，出价也会更痛快。

　　新规实施后，温州鹿城法院房产网拍的成交数量和成交金额在2月14日创下新高。当天，该院通过淘宝网拍卖房产49套，成交46套，成交金额2.35亿元，节省佣金600多万元，平均溢价率47.78%。在成交的46套房产中，有24套的成交价超过评估价。位于温州汤家桥大自然家园的一套房屋成为“大热门”，起拍价为145万元，评估价为206万元，经过67次竞拍，最终以218万元成交，溢价率50%。

　　很多人争相去买法拍房，主要是为了淘到性价比不错的房源，但其中也有一定的风险。饶文军建议，买家在竞拍前，最好设一个心里的底价，超过这个价格后，就要保持冷静，否则最后成交价可能并不会比市场价便宜。

　　饶文军特别提到，竞拍人在竞拍前，最好去现场实地察看。“一般来说，法拍房都是被法院查封的房子，原业主不应该占有。但如果对方不配合，占着房屋不肯腾退，买家拍下房子后，可能会面临与原业主的纠纷。”另外，买家也要注意查询房屋是否出租，如果租户缴纳了多年租金，不愿意搬离，也会出现纠纷。

　　饶文军提醒，法拍房是法院强制执行进行司法拍卖的物业，产权关系相对普通二手物业更复杂一些，竞买人在拍卖前要充分了解标的物的所有权状况、实际使用人、承租人等各种关系，认真查看交易过户流程和过户需缴纳的税费等，以免成交后发生矛盾。