职工食堂开进小区 居民不满诉至法院 - 法官：住宅改商用需经利害关系方同意

本来，这是个满是绿化的小区，有着安静惬意的居住环境，可有一天居民楼里竟然开了一家银行职工食堂，突然增多的进出人员和飘散出来的油烟味，给台州仙居百合家园15幢的住户们带来了许多不便。在多次与将房屋出租给银行的户主王某沟通无效后，10名业主共同将王某告上法院。

百合家园是仙居中高档小区。为维护小区环境，2011年10月23日，小区业主共同签订了《百合家园公共契约》，明确规定：住宅单元及阳台不得做写字楼、货仓、工厂或其他商业用途，小区内不能开棋牌室、歌舞厅、饮食店、洗头房等。

2012年11月，百合家园15幢的住户们发现，一直无人居住的901、902室突然开始装修。到了当年12月3日，大家发现凌晨三点多这两套房子就传出了剁菜的声音，早饭时间还有许多穿着银行制服的工作人员进出。原来，业主王某将自己闲置的两套房子租给了小区门口的银行当作职工食堂。随着职工的频繁进出和每天清晨的做饭声，住户们觉得自己的生活受到了干扰，很是不满。

2016年11月14日，百合家园15幢的10名业主以相邻关系纠纷将王某起诉到了仙居法院。收案后，承办法官考虑到原、被告双方系邻里关系，为了让双方矛盾能够妥善解决，多次与银行、原告、被告分别进行沟通。

经过一个多星期的调解，三方最终达成协议：王某与银行的租约履行至2018年12月2日，到期后即刻搬离；由银行补偿本幢业主电梯使用费6000元。2017年3月27日，电梯使用费执行完毕。

法官说法：

根据《中华人民共和国物权法》第77条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。该案中，王某将住宅改为商用房屋，其未举证证明该行为得到有利害关系的业主同意。

另外，需要注意“有利害关系业主同意”的“同意”形式。在日常生活中，人们通常所讲的同意，可能也包括口头形式，但此处的“同意”应当是一种明示的意思表示，不同于默示，即业主要将住宅变为商业用房等经营性用房之前，一般情况下，应征得有利害关系业主的书面同意方可。

来源：浙江法制报  作者: 通讯员 林铭炜  编辑：徐晓